대장동 개발 사업 논란?! 처음부터 현재까지(A to Z) 총정리 2

안녕하세요~
김 씨입니다.

오늘은 대장동 개발 사업 논란 총정리 2편입니다.


1편은 여기서..
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https://kimdopi.tistory.com/6

대장동 개발 사업 논란?! 처음부터 현재까지(A to Z) 총정리 1

저번 1편은 간단히 정리해보면
'대장동 초기 민간 세력들이 공공개발을 좌초시키고 민영개발로 막대한 이득을 보려던 찰나 이재명이 성남시장에 당선되고 모든 것을 처음으로 되돌렸다.'
요 정도가 되겠네요.

대장동 총정리 2편 시작해봅시다.
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Chapter 3. 본 게임이 시작되다.

본 게임이 시작된 건 2014년이었습니다.
이재명 성남시장은 공언대로 공공개발을 추진했으나 당시 성남시의회의 반대에 의해 번번이 무산됐습니다. 당시 성남시의회는 한나라당이 다수당이었고, 부채를 근거 삼아 지방채 발행을 반대했죠. (지방채는 쉽게 말해서 차용증 같은 건데요, 성남시가 돈이 없으니까 먼저 돈 좀 빌려줘 나중에 이자쳐서 갚을게~ 하는 거죠. 지방채는 이자는 낮아도 성남이 갑자기 망할 일이 없으니까 인기가 좋겠죠? 근데 이거를 반대한 거고 이거는 그 당시 기준으로 그럴 수도? 있다고 생각합니다 아주 조금. 개미눈물만큼. 왜냐면 15년 이쪽저쪽으론 부동산 경기가 안 좋았거든요. 그래도 망할 일은 없었지만...)


그래서 민간 개발과 공공 개발이 손을 잡게 됩니다.
이 지점이 현재 가장 맹렬하게 다투는 지점이에요.


왜 민간 개발이 들어오게 해서 막대한 이익을 취하게 했냐? 뒷 돈 먹은 거 아니냐? (반 이재명 측)
vs
공공 개발 못하게 염병한 게 너네 아니냐? 왜 이제 와서 딴소리냐. 그나마 나정도 되니까 이 정도 확보한 거다. (이재명 측)


자, 다시 돌아가서


어쨌든 개발은 해야 하기에 성남도시개발공사가 전면에 나서 민관합동으로 개발할 계획을 수립했습니다.
그리고 규모는 더 커졌습니다.
약 28만 평 규모에 5900세대를 지을 계획이었습니다.

바뀐 대장동 개발 계획. kbs시사기획 창.

시행사는 (주)성남의뜰( http://www.snpark.co.kr ) 이 맡았습니다. (주)성남의뜰은 2015년 7월에 성남도시개발공사와 몇 개의 은행 그리고 민간자본이 함께 힘을 모아 설립된 SPC(특수목적법인)으로 현재까지 운영 중입니다.

* 시행사?? 시공사??
시행사는 부동산 개발사업에 있어 계획수립에서 자금조달, 부지매입, 각종 인허가 관계는 물론 분양 공고와 계약 및 입주까지 공사의 전 과정을 책임지고 맡아서 관리하는 사업운영의 주체를 이야기하는 것입니다.

시공사는 시행사로부터 건물을 발주 받아 설치 도면에 따라 공사를 담당하여 진행하는 건설업체로, 일반적으로 우리가 잘 알고 있는 현대건설, 삼성건설, 포스코, GS건설 등의 건설사 말합니다.
대장동의 경우를 보면 시행사가 택지를 개발해서 15개 구역으로 나눠놨고 입찰을 붙여 그 택지를 개발 할 시행사를 선정했습니다.


* 특수목적법인을 만드는 이유?
특수목적에 해당하는 사업이 부실해졌을 경우 그 위험을 모기업이 지지 않기 위해서입니다. 가령 대장동 사업이 망했을 때 그 책임은 성남의뜰만 가지고 피해가 성남도시개발공사나 하나은행 등에 번지지 않게 하는 것이죠. 이렇게 만들어진 특수목적법인에서는 사업 참가자들이 돈을 어떻게 조달하고 또 어떻게 분배할지를 사업협약, 주주협약 등으로 정합니다.

이 법인은 초 대박이 났습니다.

첫 번째는 땅값 때문입니다. 2015년 당시 대장동의 땅값은 평당 600만 원 정도 됐다고 합니다. 몇 년 전부터 개발된다는 소문이 돌아 오를 대로 오른 가격이었습니다. 근데 (주)성남의뜰은 300만 원에 이 땅을 수용했습니다.

이것은 성남시(성남도시개발공사)가 들어오면서 공공 개발 사업이라는 타이틀이 생긴 덕뿐이었습니다. 지자체가 갖고 있는 토지수용권이라는 강력한 권한을 이용해서 반 가격으로 대장동의 땅을 확보했습니다. 성남시 덕분에 제일 까다로운 인허가 과정도 막힘이 없었습니다. 그러고 나서 도로, 전기, 상하수도 등을 설비하고 2017년에 시행사들에게 택지를 매각하는데 그 가격이 평당 1,300만 원이었습니다. 300만 원짜리가 1300만 원이 된 거죠. 택지를 조성하는데 쓰인 공사비를 제외하고도 이익이 6,000억 원(추정치)이 넘었다고 하니 초대박 맞죠?


근데 이 6,000억 원 어떻게 됐을까요?
돈을 벌었으면 이제 나눠야 할 차례인데..

kbs 시사기획 창 캡쳐

먼저 (주)성남의뜰 지분 구조를 살펴봅시다.

먼저 성남도시개발공사가 전체 지분의 50%에 1주를 더 가지고 가서 최대주주가 되었고.
돈을 댄 5개 금융회사가 43% 그리고 민간자본이 7% 로 이뤄져 있습니다.

이 민간자본 7% 를 살펴보면,
6%는 김만배(전 머니투데이 부국장 출신)씨가 100% 지분을 가지고 있는 화천대유(*sk증권에 신탁)가 소유하고
1%는 김만배 화천대유 대표가 한날한시에 세운 자회사 천화동인 1~7호가 소유했습니다.
근데 1~7호의 소유주를 봤더니 아니 글쎄,
1호 화천대유 (근데 화천대유가 100% 김만배 지분이라 걍 김만배라고 봐도 무방)
2호 김만배 부인
3호 김만배 누나
4호 남욱 변호사
5호 정영학 회계사
6호 조현성 변호사(남욱 변호사 친구)
7호 배 모 기자(김만배 후배)


4호와 5호에 익숙한 이름이 있죠?
대장동 초기 개발업체였던 씨세븐의 자문단이었던 남욱 변호사와 정영학 회계사.(1편에 등장했던 사람입니다.)
씨세븐의 초기 대표를 날리고 실사업권을 갖고 있던 남욱이 본인도 구속되는 사이에(2심에서 무죄를 받고 풀려남.) 정영학이 김만배와 붙어먹은 것 같습니다. 대장동의 no1.은 남욱 대신에 김만배가 되었고 초기 설계자였던 남욱과 정영학은 이제 플레이어가 되었습니다.



그럼 6,000억 원 분배는?

kbs 시사기획 창 캡쳐

2018부터 2020년까지 3년간 배당한 금액을 살펴보면
최대주주인 성남도시개발공사는 1830억
5개 금융사는 32억
7%의 민간자본(화천대유+천화동인)이 배당금의 68%인 4040억을 가져갔습니다.

kbs 시사기획 창 캡쳐

그리고 이 4040억에서
화천대유가 577억
천화동인 1호 김만배 1208억(화천대유가 100%김만배 지분이니까 합치면 1785억이 김만배꺼)
2호 김만배 부인 101억
3호 김만배 누나 101억(위 사진에서는 여기까지 김만배껄로 봐서 김만배가 1987억)
4호 남욱 변호사 1007억
5호 정영학 회계사 644억
6호 조현성 변호사 282억
7호 배모 전 기자 121억


언뜻봐도 어떻게 이렇게 말도 안되는 배당 구조가 있나 싶지 않습니까?
여기서 논란이 시작 된겁니다. 어떻게 7%의 지분으로 배당금의 68%를 가져가냐 이거죠.



그럼 배당 방식이 어떻게 됐길래 이 사단이 났는지 살펴봅시다.


우선 성남도시개발공사는 애초에 1822억의 수익을 우선 보장 받기로 했습니다. 예를 들어 대장동 개발에서 수익이 딱 1822억이라면 성남시가 수익의 100%를 가져가고 나머지는 수익이 0원이 되는겁니다. 하지만 그 이상의 수익은 액수에 제한없이 모두 화천대유와 천화동인의 몫이 됩니다.


대체 왜 이런 구조로 설계한걸까?


이재명 당시 경기도지사는 2021년 10월 6일 열린민주당 당사에서 진행된 '열린민주당이 묻고 이재명이 답하다' 이라는 행사에서 이렇게 말했습니다.

"(대장동 이전에 했던)위례신도시 개발 사업을 한번 해보니까 (이익 배분을) 비율로 정했더니 처음에는 1,000억원 남는다고 그러던 게 나중에는 800억, 나중에는 400억, 최종적으로는 300억 밖에 안남는다고 (하며 비용을 부풀려서 이익을 다) 빼 가 버린거예요."

그러면서 대장동에선 개발이익 외에 성남시가 부담해야할 공원 조성과 터널 공사를 대장동 개발회사에 떠넘겨 모두 5,500억원을 공공으로 환수한거라고 주장했습니다.

이재명이 공공으로 환수했다고 주장하는 5,500억.

설계 당시 민간의 예상수익은 성남시와 비슷한 1800억원 이라고도 했습니다. 근데 민간 업자들이 거액을 챙길 수 있었던 건 2017년 즈음부터 폭등한 집값 때문이라는 겁니다.

집값이 아무리 상승했다고 쳐도 성남시를 내세워 토지수용으로 땅을 헐값에 확보할 수 있게 해줬는데 정작 이후의 이익을 배분할 때는 민간이 싹쓸이해 가져갈 수 있는 구조로 사업을 설계해서 논란이 초래됐다는 시각이 많았는데요.


이에 더불어민주당 진성준 의원은 2021년 경기도 국감에서


2012년 3월 '도시개발법' 개정(이명박 정부)
2014년 9월 '택지개발 촉진법' 폐지(박근혜 정부)
2014년 12월 '분양가상한제' 폐지(박근혜정부)

를 근거 삼아 대장동의 실 배후는 토건족과 결탁한 국민의힘 이라고 주장했습니다.


이게 무슨 말인지 개략적으로 설명해보자면
우리 법에는 도시 개발 사업중에 민간사업자가 과도한 이익을 보지 못하게 하도록 여러 안전장치가 있습니다. 그 중 하나인 '택지개발 촉진법'은 민간 사업자의 수익률을 6%로 제한합니다. 하지만 대장동 같은 경우는 '택지개발 촉진법'이 폐지되었기 때문에 '도시개발법'이 적용되었습니다.

이 '도시개발법' 은 2008년 이명박 정부 때 공공의 기능은 줄이면서 민간의 역할은 늘리는 당시 정부 기조가 반영되어 제정되었습니다. 그리고 2012년에 개정이 되는데 그 주 내용이 '택지개발 촉진법'과는 다르게 민간사업자의 수익율 제한을 없애는 것이었습니다. 거기에 박근혜 정부 때 '분양가상한제'가 폐지되는 덕에 대장동의 민간사업자들은 천문학적인 이득을 취할 수 있게 되었고, 법이 이것을 막기는 커녕 도와주게 되었기때문에 진성준 의원은 대장동의 실 설계자는 토건족과 법으로 그것을 도와준 국민의힘 세력이라는 주장이었습니다.


그럼 진짜로 법에 없다고해서 민간 사업자들이 수익률을 제한할 방법이 없었을까?

그렇지 않습니다. 계약서에 초과이익환수에 대한 내용만 넣으면 간단하게 해결될 문제였습니다.실제로 이런 의견은 성남도시개발공사 내부에서도 제기되었습니다. 대장동 사업자 공고직전인 2015년 2월 주무부서인 개발 2팀은 공모지침서에 초과이익제한 조항을 넣어야한다는 의견을 냈다고 합니다. 그런데 이런 의견을 냈던 개발 2팀이 이상하게도 사업자 공모 8일전 업무에서 배제되었습니다. 게다가 의견을 낸 한 팀장은 주차요원으로 좌천되었다는 소문도 있습니다.



과연 누구의 지시로 초과이익환수 조항이 빠진걸까?

Chapter 4. 연결고리

 

유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장

유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장.

1기 신도시 리모델링 연합회장을 역임한 그가 이재명과 언제부터 인연이 닿았는지 정확히 알 수 없지만 2000년 '분당 백궁역 일대 부당용도변경 저지 공동대책위원회'의 일원으로 함께 찍힌 사진으로 보아 그 즈음이지 않았을까 추측해봅니다.

2000년 '분당 백궁역 일대 부당용도변경 저지 시위 당시 함께 찍힌 이재명과 유동규

2014년 8월 그가 성남도시개발공사에 영입됩니다. 그리고 처음으로 손을 덴 사업이 위례신도시의 한 구역을 담당한 사업입니다. 이 사업은 성남도시개발공사가 150억원, 투자자들이 150억원을 각각 나눠가지는 사업이었습니다. 그런데 이 사업에 참여한 자산관리회사(대장동으로 치면 화천대유)를 살펴보니까 사내이사에 남욱과 정영학의 아내가 각각 올라와있었습니다.

대장동은 언제부터 설계된 것일까

대장동 사업 기획자들은 이미 이때부터 움직이고 있었던 것입니다.



유동규는 취임 뒤 사업의 수익을 정확히 따져보겠다며 전략기획실이라는 별동대를 조직합니다. 그리고 회계사와 변호사를 실장과 팀장으로 영입합니다. 바로 정영학의 회사 동료와 남욱의 후배 였습니다. 유동규와 이 측근들이 줄곧 초과이익환수에 관한 내부 의견을 묵살했습니다. 이들은 화천대유가 막대한 이득을 취할 수 있는 상황에서도 어떠한 조치도 취하지 않았습니다.


모든 게 화천대유의 뜻대로 돌아갔고 결국 4,040억 이라는 잿팍이 터진 것입니다.

그리고 시행사인 (주)성남의뜰은 대장동 개발지구를 15개의 구역으로 나눠 택지를 개발한 뒤 공개입찰을 붙여 많은 비용을 주는 시공사를 선정했습니다. 근데 5개 구역만은 입찰 경쟁 없이 누군가와 수의 계약으로 진행했습니다. 그 계약자가 누군고하니 바로 화천대유였습니다. 법적으로는 뭐 그렇게 문제가 없다고도 합니다. 처음부터 택지를 개발할 때 들어간 민간 사업자들에게는 우선 분양을 하는 관례가 있다고도 하더라고요.

어쨌든 화천대유는 이 5개의 구역을 다른 시행사보다 30~40% 저렴하게 계약했습니다. 입찰 경쟁이 없었기 때문입니다. 게다가 분양가 상한제가 적용되지 않아서 분양 수익이 또 어마어마하게 나왔습니다. 정확히 정산을 해봐야 알겠지만 현재까지의 추정액이 4,500억 원 정도 된다고 합니다.
이것이 두번째 대박입니다.
그렇다면 김만배 씨가 화천대유의 지분을 100% 갖고 있으니까 4,500억 원이 전부 다 김만배 씨의 주머니로 들어간 것일까요?


3편에서 계속…

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바쁜 분들을 위한 대장동 총정리 2편 요약

1. 대장동이 민관 합동 개발이 될 수 밖에 없는 이유가 있었다.
2. 민간사업자들은 나름 위험을 감수하고 배팅을 하긴 했다.(성남시에게 확정 이익을 준 것.)
3. 민간사업자들이 엄청난 수익을 낸 것에는 명백히 성남도시개발공사의 도움이 있었던 것 같다.
4. 그리고 이 도움은 어느 선에서부터 왔는지 아직은 알 수 없다.(민간업자와 손잡은 유동규인지 아니면 그 윗선인지)
5. 김만배가 짱이다. 몇천억 부자다 만배성님. 성 나야 막둥이.




휴...


여기까지 잘 이해되셨나요?
아오 1편보다 더 길어져가지고 힘드네요.



다음 편도 기대해주세요.
한 3편이면 정리 될 줄 알았는데 이런 추세라면 안될거 같네요 ㅋㅋㅋ


그럼 20000

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*참고
뉴데일리 김성현 기자 - [단독] "초과이익 환수 주장하니까… 유동규, 팀장을 주차요원으로 날렸다"
연합뉴스 윤종석 기자 - 대장동사업, 일반 도시개발과 어떻게 달랐나…화천대유 돈방석 비결은
아시아경제 - 진성준 "수천억 비리 '대장동' 진짜 설계자 나왔다"
열린민주당 이재명 초청 간담회(21.10.6) '열린민주당이 묻고 이재명이 답하다'
시사인 문상현 기자 - 화천대유에 400억원 빌려준 '개인3'은 SK 일가
e대한경제 - 성남시 대장동 개발이익, 3년간 ‘화천대유자산관리’에 1천700억원대 배당
서울경제 이진석 기자, 심기문 기자 - 사금고 된 화천대유·천화동인…대여금 등1,000억대 행방 오리무중
한겨레 정환봉 기자 - 대장동, 이것만 보면 다 안다!-① 민간사업자 ‘대박 설계’는 어떻게 나왔나
뉴스버스 윤진희 기자 - [분석과 해설] 대장동 사업은 토건 하이에나들의 ‘오징어 게임’이었다
CBS 김현정의 뉴스쇼 - 2021. 10. 1. 김준일 변상욱 민경남PD | 댓꿀쇼 635회
2021.10.18 경기도 국정감사